政策助力住房租赁行业优化金融资源配置

　　"推动文化旅游业成为支柱产业"这一目标正在逐步落地。2025年6月19日，备受瞩目的第十四届迈点品牌发展大会在北京诺金酒店盛大召开。

　　作为文旅行业一年一度的顶级盛会，本届大会以"向内求变，向外赋能"为主题，围绕大文旅品牌的运营与投资展开深度探讨。会议汇聚了来自政府部门、文旅集团、住宿业、租赁市场以及酒店投资等全产业链的代表，通过四大主题峰会——中国旅游住宿品牌论坛、中国文旅产业发展论坛、中国住房租赁品牌论坛及中国存量酒店投资研讨会，共同把脉行业发展趋势，以数据驱动品牌升级，开启文旅产业高质量发展的新篇章。

　　在BOMA中国研究委员会主席兼IFFRE国际金融地产联盟常务理事张平的主持下，华润置地租赁住房事业部北京业务部总经理孙雪鹏、戴德梁行估价及顾问服务部副董事董一凡、中联基金投行委总监杨地等多位行业大咖，就"如何将政策支持转化为资源配置的实际效能"以及"如何选择合适的金融工具"两大核心议题展开了深入讨论。

图注：BOMA中国研究委员会主席&IFFRE国际金融地产联盟常务理事张平、华润置地租赁住房事业部北京业务部总经理孙雪鹏、中联基金投行委总监杨地、戴德梁行估价及顾问服务部副董事董一凡 (从左至右)

　　政策支持如何精准落地项目?

　　金融是住房租赁行业发展的关键动力。面对持续变化的金融政策，如何有效利用政策红利支持项目融资，确保项目顺利推进成为一个重要课题。

　　华润有巢品牌的相关负责人分享了实践经验。他们提到，华润有巢早期主要依靠集团内部资金支持，如开发协同转换项目。随着业务发展，逐渐形成了重资产和轻资产的双轨模式。对于重资产项目的高资金需求，华润注重从项目初期就开始考虑未来退出的可能性，并没有过度依赖外部债务融资。近年来，随着国家在租赁住房开发贷方面的政策优化，包括贷款期限延长、利率优惠等措施，华润积极利用这些工具进行项目平衡。

　　特别值得一提的是公募REITs政策的出台对行业产生的深远影响。这一政策推动企业更加注重"投融建管退"全流程管理，与资金方和合作伙伴共同搭建Pre-REITs平台及合作基金。对于进入成熟运营期的项目，无论是轻资产服务项目还是纯委托管理项目，华润都更关注项目的自我造血能力、运营效率以及区位优势等因素，力求实现资金平衡或盈利。

　　图注：华润置地租赁住房事业部北京业务部总经理孙雪鹏

　　REITs发展如何重塑行业估值?

　　截至今年6月，国内公募REITs市场已成功发行66支产品，总规模超过1743亿元。其中，住房租赁类REITs有8支，首发金额合计达121亿元。

　　戴德梁行估价及顾问服务部副董事董一凡指出，自2021年保障性租赁住房纳入公募REITs范围，并在2024年将市场化租赁项目也纳入其中后，公募REITs的发行要求必须采用收益法估值（基于未来现金流折现）。这一变化促使市场关注焦点从资产增值转向项目的运营净收益(NOI)稳定性和增长潜力。最新数据显示，投资者对租赁住房类资产的热情持续高涨：2024年大中华区的大宗物业交易总额约为2200亿人民币，其中35笔交易与租赁住房相关，创下近年来新高。已发行的8支保租房REITs表现尤为突出，平均涨幅超过60%，华润有巢REIT和华夏恒泰REIT分别实现了70%和50%的涨幅，在二级市场上表现抢眼。

　　关于资本化率的问题，董一凡表示这主要取决于项目所在城市。在北京等核心城市，保租房的资本化率大约在5%左右或略高，而市场化租赁项目可能会稍高一些。戴德梁行凭借参与33单不动产类公募REITs（占总数的70%以上）以及超过200单类REITs/CBMS评估的经验，持续为市场提供专业参考。

　　图注：戴德梁行估价及顾问服务部副董事董一凡

　　租赁住房的金融创新机遇与挑战

　　中联基金投行委总监杨地表示，推动租赁住房市场的金融创新主要有两个方向：

　　首先是提供覆盖不动产全生命周期的综合金融服务方案。根据企业的不同需求（融资、降本、资产出表、增值、重构等），匹配相应的金融工具，包括开发基金和Pre-REITs等。

　　其次是坚持"以终为始"和"以退定投"的战略思路。通过提前规划项目的退出路径，特别是围绕公募REITs的要求，反向优化前端的项目开发、成本控制、运营考核及并购标准，从而实现融资结构的最优化。

　　他强调，在当前市场环境下，长期资金的投资意愿日益增强。企业如果能够满足长期资金对项目特性和运营能力的要求，就能找到最适合的资金结构。

　　在REITs审批标准不断提高的趋势下，这对企业的合规性、资本结构优化、运营能力和租户管理都提出了更高的要求。尽管挑战重重，但无疑为优质资产和优秀运营商带来了更多发展机会。